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Loi Duflot : article 199 NOVOVICES du CGI

La loi Duflot, portée par la ministre du logement Cécile Duflot est une loi de réduction d'impôts (c'est-à-dire qui agit directement sur l'impôt brut à payer). Il permet aux personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l'immobilier neuf entre le 1er Janvier 2013 et le 31 Décembre 2016.

Le taux de la réduction d'impôt du dispositif « Duflot » est fonction d'une condition de base incontournable : le logement doit répondre au niveau de performance énergétique "label BBC". Il faut également se soumettre dès la période d'engagement initiale de location, à des contraintes supplémentaires :
- plafonnement des ressources du locataire,
- plafonnement de loyer (selon surface),
- location interdite à un ascendant ou un descendant.

Le contribuable bénéficie alors d'une réduction d'impôt de 18% du montant d'investissement étalée sur 9 années de manière linéaire et égale. La réduction d'impôt se calcule sur le prix de revient de l'appartement (prix du bien + frais de notaire) et peut s'appliquer jusqu'à deux logements par an. Ce prix de revient est retenu dans la limite de 300 000 € par année et s'applique également un plafond par m² de surface habitable en fonction de la localisation du bien.

La réduction d'impôt est répartie sur neuf ans à raison d'un neuvième par an. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure). Elle est imputée pour la 1ère fois sur l'impôt sur le revenu dû au titre de la même année (peu importe le mois de livraison il n'y a pas de prorata). Si la réduction d'impôt imputable excède l'impôt dû au titre d'une année, l'excédent est imputable de l'impôt sur le revenu des six années suivantes.

Les revenus fonciers d'une opération sous le régime « Duflot » sont imposables selon les règles de droit commun. Par conséquent, les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.

Ce qu'il faut retenir :
- Loi de réduction d'impôts : mais attention, la réduction d'impôt "Duflot" entre dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.
- Investissement dans l'immobilier neuf
- Location obligatoire et réduction d'impôt pendant 9 ans.

Les conseils du Cabinet Ingénierie Patrimoniale :
- Choisir l'emplacement de son bien reste primordial. Cependant, il ne s'agit pas pour autant de se concentrer sur son quartier ou de ne retenir que des localisations que vous connaissez. Le bien doit avant tout être situé dans une grande ville de France, avec un bassin d'emploi porteur et une demande de logements réelle.
- Préférez les petits programmes dits à « taille humaine ». Les petites copropriétés de 30 logements maximum ou les maisons individuelles offrent de meilleures perspectives de revente. En effet, il y aura moins de logements équivalents au vôtre à vendre à moyen terme.
- Faites-vous conseiller par un professionnel indépendant du conseil en gestion de patrimoine qui vous assurera de monter le projet le plus judicieusement possible sans rien oublier. En effet, le bon mode de financement (apport, prêt etc.) et les bons choix de stratégie juridique (SCI etc.) ont une importance trop souvent oubliée pour optimiser ce type d'investissement.

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