SCI

Une société civile immobilière (SCI) est une personne morale disposant d'une existence juridique propre. Ce type de structures permet à plusieurs personnes d'être propriétaires d'un bien immobilier et d'en assurer ensemble la gestion. La SCI peut faciliter la transmission d'un bien et permettre de réaliser celle-ci dans des conditions fiscales avantageuses.

Il s'agit d'une société civile dont l'objet est un bien immobilier. Il ne faut pas la confondre avec la société civile de placement immobilier (SCPI). La SCI figure parmi les sociétés civiles de patrimoine. La création d'une SCI peut être envisagée lorsqu'au moins deux personnes, qui deviendront des associés une fois la SCI créée, sont propriétaires d'un même bien immobilier.

Une SCI familiale est une SCI constituée par les membres d'une même famille. Concrètement, ils apportent une quote-part et reçoivent en contrepartie des parts sociales de la SCI, cette dernière devenant propriétaire du bien. Un gérant est nommé à sa tête, pour assurer la gestion du tout-venant, mais les grandes décisions sont en règle générale votées en assemblée, en fonction de la majorité définie par les statuts. D'où l'importance de faire rédiger ces derniers par un professionnel du droit, comme le notaire.

Le recours à une SCI peut dans certains cas faciliter la transmission d'un bien immobilier et permet également de réaliser cette transmission dans des conditions fiscales avantageuses. En effet, si la donation des parts d'une SCI entraîne bien le paiement de droits de donation, déterminés en fonction de la valeur des parts, cette dernière tient compte des dettes de la SCI. Ainsi, les droits de donation pourront porter sur une faible valeur et seront donc moins élevés.

Une SCI peut être à capital variable ou à capital fixe. Dans une SCI à capital fixe, le capital se compose d'une seule somme que les associés ne peuvent changer que dans le cadre d'une procédure contraignante et coûteuse. Dans une SCI à capital variable, il se compose de deux sommes, un seuil et un plafond, dans l'intervalle duquel les associés peuvent changer librement le capital de la SCI.

Une SCI doit toujours être composée d'au moins deux associés, c'est la règle. En revanche, la loi ne fixe pas de maximum d'associés. Un nombre trop élevé d'associés est toutefois peu pertinent et peu probable dans le cadre d'une SCI familiale.

La fiscalité des revenus touchés par une SCI dépend du régime fiscal choisi par les associés lors de sa création ou au cours de la vie de la SCI, car ce choix est modifiable. Ils peuvent en effet être imposés à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés.

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